Sve pravne transakcije s pravima na nekretninama zahtijevaju pažljivo prethodno proučavanje i pripremu, jer u njima ima mnogo nijansi. Danas ćemo vam reći kako je formalizirana transakcija prodaje i kupnje zemljišta, u kojim slučajevima je obavezna. Također ćemo vam reći o značajkama koje nositelji autorskih prava moraju uzeti u obzir.
Provođenje transakcije
Prvo, napominjemo da se stjecanje dodjele može dogoditi na dva načina, ovisno o tome tko je vlasnik: država (koju predstavljaju općinske vlasti) ili pojedinac. U oba slučaja ne biste trebali računati na brzi postupak, jer samoj kupnji prethodi prilično dugo razdoblje prikupljanja dokumenata. U prvom slučaju samo je kupac u tome, u drugom – obje zainteresirane strane.
Okrenimo se zakonodavnom okviru. Ova transakcija, čija je osnova prijenos vlasničkih prava vlasništva, regulirana je Građanskim zakonikom, naime čl. 30. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Ovaj članak sadrži pravila čije poštivanje pomaže u zaštiti interesa prodavatelja i kupca. Usmjereni su na to kako legalno nadoknaditi prodaju i kupnju zemljišne parcele. A već je postupak prijenosa vlasništva nad nekretninama u nadležnosti Zemaljskog zakona, naime članaka 37, 15, 25 i 26.
Uz glavne propise koji reguliraju postupak zaključivanja transakcije, postoji i dokument koji definira značajke registracije imovine, ovo je Savezni zakon br. 122. Definira vrste ugovora koji zahtijevaju ovjeru kupoprodaje. Javnobilježničke usluge bit će potrebne u tri slučaja:
-
Vlasnik zemljišta – pravna osoba.
-
Predmet kupnje – jedan ili više dijelova parcele.
-
Sudionik u imovinskom ugovoru je maloljetno dijete ili osoba koja je prepoznata kao pravno nesposobna iz zdravstvenih razloga, drugih pokazatelja.
Dakle, provedbom cjelokupnog postupka promjene vlasničkih prava upravljaju tri glavna čimbenika. U skladu s njima mora se sastaviti sporazum i sastaviti svi papiri. U nastavku ćemo vam reći više o značajkama i fazama..
Prethodno izvedeni radovi sa zemljom
Prema Saveznom zakonu br. 221, usvojenom 2007. godine, prije prodaje bilo koje zemljišne čestice, bez obzira na njezinu namjenu, potrebno je provesti postupak izmjere zemljišta. Ta je potreba posljedica činjenice da svaka web lokacija mora biti registrirana kod Rosreestra, samo takav objekt može postati predmetom pravno pouzdane transakcije.
Osim toga, izmjera zemljišta omogućuje vam da budete sigurni da točne dimenzije dobra odgovaraju stvarnim kvadratnim metrima deklarirane površine. Temelj postupka su dokumenti koji potvrđuju vlasništvo. Ako na tom teritoriju postoji bilo koja zgrada, na paket papira morate priložiti putovnicu BTI.
Još jedan posao koji će prodavatelj morati obaviti je prikupljanje potvrda kojima se potvrđuje nepostojanje dugova i tereta. U te svrhe trebali biste posjetiti urede komunalnih službi koje vas poslužuju, kao i porezni ured. Ovdje će, na zahtjev, izdati papire u kojima se navodi da nema neplaćenih primitaka, kao ni duga za porez na imovinu.
U nekim će vam slučajevima trebati informacije o stanju zgrada (kuća, kupalište, garaža, šupa) koje se nalaze na tom teritoriju, kao i o svim ograničenjima rada koja su nametnuta na mjestu.
Prodavatelj bi se trebao unaprijed upoznati s tim zahtjevima, što je više moguće unaprijed kako bi prikupio minimalni popis dokumentacije.
Registracija i izrada ugovora o kupoprodaji zemljišta
Ovaj pravni sporazum pojedinci mogu sastaviti samostalno prema određenom modelu uz unos svih pouzdanih podataka o zainteresiranim stranama. No, odvjetnici preporučuju pribjegavanje pomoći stručnjaka kako ne bi došli u neugodnu situaciju. I kupac i prodavač trebaju biti na oprezu. Pravna podrška pomaže u izbjegavanju uobičajenih pogrešaka, a također pomaže u uklanjanju rizika od prijevara. U većini slučajeva ovjera ugovora nije obavezna, osim gore navedenih uvjeta. Ako se ipak odlučite učiniti bez sudjelovanja odvjetnika, prvo se morate upoznati sa svim postupcima i pravilima za izvršavanje transakcije prema ugovoru o kupoprodaji zemljišta, a također provjeriti autentičnost dokumenata. Preporučujemo da obratite posebnu pozornost na potvrdu koja potvrđuje prava vlasništva nad zemljištem, kao i na papir za što je namjena namijenjena, na primjer, za stambenu izgradnju ili za potrebe poljoprivrede..
Što bi trebalo biti na djelu
U rukopisnoj ili elektroničkoj verziji nužno je navesti sljedeće podatke:
-
Mjesto i datum gdje je i kada sastavljen ugovor.
-
Pouzdani osobni podaci o obje strane u sporazumu – prezime, ime i prezime, detalji osobnog dokumenta, brojevi telefona i adrese. Ako je u prodaju uključena pouzdana osoba, morate priložiti javnobilježničku punomoć..
-
Uvjeti: o kojem je predmetu riječ, njegove karakteristike, suština postupka.
-
Bez obzira postoje li tereti ili druge prepreke za prijenos prava vlasništva. To mogu biti sudsko uhićenje, zalog imovine u banci, prisutnost registriranih osoba koje su onesposobljene ili borave na mjestima koja nisu tako udaljena. Ako kupac u trenutku transakcije ne zna za prisutnost tereta, ali može biti poništen.
-
Trošak predmeta sporazuma. Cijena je propisana brojevima i riječima. Ovdje je metoda izračuna, na primjer, gotovina ili bankovni prijenos.
-
Razlozi koji mogu dovesti do raskida.
Uz to, naznačuju se dodatne stavke ako zainteresirane strane raspravljaju o njima. Glavni uvjet je da budu legalni i da ne krše ničija prava..
Na što pažljivo obratiti pažnju
Neovisno o tome gdje zaključujete ugovor o prodaji zemljišne čestice, kuće ili bilježnika, posebnu pozornost obratite na sljedeće točke:
-
Uredba o otkupu zemljišta od strane prodavatelja. Takav znak neće igrati na ruku kupcu, vrijedi inzistirati da to ne bude.
-
Prisutnost tereta. Svakako provjerite je li imovina zaplijenjena ili ju je banka možda založila.
-
Cijena. Trebali biste pogledati katastarsku vrijednost, kao i tržišnu vrijednost, naznačiti ih nositelju autorskih prava. Ovo će vam pomoći da se cjenkate..
-
Ograničenja poduzimanja bilo kakve radnje. Primjerice, izrečena je zabrana nekih vrsta gradnje, jer na tom teritoriju prolaze podzemne komunikacije koje mogu biti oštećene.
-
Hipotetska mogućnost da država preuzme zavjeru. Na primjer, ako se nalazi u zoni isključenja, a ovdje se planira izgraditi autocesta.
To su najčešće poteškoće s kojima se suočava kupac. Nažalost, nije tako lako provjeriti pravnu čistoću dodjele. Ali kupnja na sekundarnom tržištu ima svoje prednosti, posebno nema potrebe za izradom katastarske putovnice nakon stjecanja, naručivanjem premjera, itd. Da ne bismo pogriješili prilikom sastavljanja dokumenata, preporučujemo da za pomoć kontaktirate odvjetnike.
Jednako je važno u fazi pripreme pronaći provjerenu građevinsku tvrtku. Na web mjestu https://conceptualhouseplans.com/ prikuplja se velika baza podataka stručnjaka..
Uzorak
Jedan od najjednostavnijih načina sastavljanja ugovora je upotreba gotovog obrasca. Može se naći u javnoj domeni na Internetu, u nastavku prilažemo primjer:
Trebat ćete samo ispisati ove listove u formatu A4 i popuniti sva prazna polja. To se mora učiniti u dva primjerka – prvi ostaje prodavaču, drugi potvrđuje nova prava na nekretnini kupca.
Sljedeća je točka naznaka veza do aplikacija. To mogu biti dodatni dokumenti, na primjer, katastarska putovnica ili akt izmjere zemljišta. Ako ih dodate u opći paket, obavezno to naznačite u tekstu sporazuma.
Postupak sastavljanja ugovora o prodaji zemljišta
Svi su postupci strogo regulirani, poredani su u fazama u skladu s pravilima:
-
Sudionici transakcije prikupljaju sve potrebne dokumente. Vrlo je važno uzeti u obzir da neke potvrde imaju rok zastare i moraju se izvršiti kratko vrijeme prije nego što se izvrši prijenos prava. To uključuje, na primjer, potvrdu koja potvrđuje da za ovaj objekt ne postoje tereti, dugovi i neplaćeni porezi..
-
Izrada ugovora prije kupnje. Zapravo je ovo pisano obećanje prodavatelja, ali ovaj rad ne može jamčiti naknadni zaključak.
-
Premjeravanje zemljišta sastavljanjem akta.
-
Provjera cijele dokumentacije.
-
Potpisivanje same prodajne menice, postupak plaćanja na ovaj ili onaj način.
-
Ako je potrebno ili željeno – posjet notaru radi službenog ovjeravanja.
-
Registracija kod Rosreestr. To već radi novi nositelj autorskih prava bez sudjelovanja druge strane..
Od ovog trenutka završeni su svi pravni aspekti, možete započeti gradnju kuće. Građevinska tvrtka će u tome pomoći. Veliki izbor provjerenih izvođača radova može se naći na konceptualhouseplans.com.
Pravila prodaje parcele koja se moraju uzeti u obzir prilikom sastavljanja ugovora o kupoprodaji
Koji bi razlozi mogli biti razlog promjene vlasnika parcele:
-
račun prodaje;
-
htjeti;
-
donacija;
-
zamjena za drugu imovinu;
-
nalog za privatizaciju;
-
kao ovlašteni kapetan nove pravne osobe.
Ali ne može bilo koji teritorij općenito postati vlasništvo pojedinca. U nekim situacijama to nije moguće:
-
Pod zaštitom države, poput rezervata prirode ili parka, vodozaštitne zone;
-
Ima vrijednost u smislu opće kulturne ili povijesne baštine;
-
Pod odgovornošću vojske.
Kako znati možete li kupiti baš ovu parcelu? Da biste to učinili, trebate zatražiti Rosreestr, navodeći katastarski broj. Ako nisu utvrđena ograničenja, može se sklopiti ugovor o kupnji.
Popis potrebnih dokumenata
Neki od vrijednosnih papira prodavatelj će prikupiti i prije zaključenja posla, drugu polovicu već će obje zainteresirane strane. Dakle, konačni paket će sadržavati:
-
Katastarska putovnica. Sadrži detaljne podatke o svim objektima koji se nalaze na teritoriju, kao i točne dimenzije..
-
Ugovor o prodaji i kupnji same zemljišne čestice (gdje je nabaviti i što je u njoj napisano, gore smo opisali) – u duplikatu.
-
Odbijanje subjekta Ruske Federacije da kupi ovu parcelu. To je važno jer ima prioritet pri kupnji u poljoprivredne svrhe..
-
Izvod iz Rosreestra koji potvrđuje činjenicu da je prodajna strana nositelj autorskih prava.
-
Putovnice zainteresiranih osoba.
-
Potvrde koje potvrđuju nepostojanje tereta, dugova.
-
Izvod iz banke kupca dat će mu povjerenje da ima dovoljno sredstava za kupnju.
Ovo je standardni paket, ali ponekad postoje opsežniji zahtjevi. Na primjer, ako postoji nekoliko vlasnika (najjednostavnija opcija je supružnik), tada će biti potreban pismeni pristanak drugog vlasnika.
Otkazivanje djela
Postoji nekoliko pravnih osnova za njegovo poništavanje:
-
Ako sporazum sadrži klauzule kojima se krše nečija prava ili su nezakonite.
-
U slučaju kršenja oblika sporazuma – unatoč činjenici da je napisan u prilično proizvoljnom obliku, u njemu se moraju navesti glavni odjeljci.
-
Ako sumnjate da je ova transakcija fiktivna, beznačajna, odnosno zaključena u drugu svrhu, često nezakonitu.
-
Ako su povrijeđena prava malodobne djece ili nesposobnih osoba.
-
U slučaju prijetnji ili drugih vrsta prisile za sklapanje sporazuma.
Da bi otkazao prodajnu mjenu, oštećenik mora podnijeti tužbu sudu. Kao rezultat postupka, imovina se vraća prvobitnom vlasniku. Ali ako se sumnjalo na zlonamjernu namjeru, tada sud može naložiti oduzimanje nekretnina u korist države..
Dajmo primjer
U ovom su slučaju građani A i B (prodavač, odnosno kupac) drugovi. Stoga nisu koristili usluge odvjetnika ili javnog bilježnika, već su odlučili sve učiniti prema najjednostavnijoj opciji. Ali nisu uzeli u obzir da će za službenu registraciju prava na parceli biti potreban akt izmjere zemljišta.
Sudionici su potpisali prodajni račun, već u stvari s obzirom na to da je postupak završen. Građanin A novac je dobio u cijelosti, čak ga je uspio djelomično potrošiti, a B je donio građevinski materijal, sklopio sporazum s građevinskom tvrtkom i započeo gradnju. No kad je kupac otišao u Rosreestr s izjavom da službeno registrira dodjelu na njegovo ime, odbijen je zbog činjenice da nije prikupljen cijeli paket dokumenata – nije bilo zakona o izmjeri zemljišta.
Zahvaljujući bliskom poznanstvu, stranke sporazuma mogle su to pitanje riješiti mirnim putem: izvršile su rad na određivanju marže, zatim ponovno sastavile prodajnu mjenicu i registrirale je kod Rosreestra. No, priča je poučna za one koji planiraju kupnju od treće strane – morate pažljivo pratiti odabir vrijednosnih papira.
Rezimirajmo
U članku smo rekli kako pravilno formalizirati ugovor koristeći ugovor o kupoprodaji zemljišta, gdje ga sklopiti, što bi trebao sadržavati i s kojim zamkama možete naići. Preporučujemo da pomoć potražite od profesionalnih pravnika – to će uštedjeti vrijeme i jamstvo pravne čistoće
